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JLLの集計によると、2024年の大阪圏における商業用不動産投資額は1.2兆円となり、同社がデータ観測を始めた2008年以降で最高額を記録しました。ただし、この数字は投資用不動産の取引額であり、店舗や事務所の賃料、空室率、募集件数が同じ方向へ動いたことを直接示すものではありません。本記事では、投資額の内訳と集計範囲を確認したうえで、物件を借りる事業者や不動産オーナーが市況を判断するときに、投資市場の数字をどう扱えばよいか整理しておきましょう。

2024年の大阪圏の投資額は1.2兆円

JLL「日本の不動産投資市場をけん引する大阪」によると、2024年の大阪圏の商業用不動産投資額は前年比107％増の1.2兆円でした。1兆円を超えたのは初めてで、2008年の観測開始以降の最高額です。同じ資料では、2024年の日本全体の商業用不動産投資額を前年比63％増の5.5兆円とし、エリア別の構成比は首都圏56％、大阪圏22％としています。

ここでいう大阪圏は、大阪府だけではありません。JLLの図表では大阪府・兵庫県・京都府・奈良県を対象としています。また、土地の取引や開発計画への投資などは集計から除かれています。「大阪市内の店舗売買が1.2兆円あった」「関西のすべての不動産取引が増えた」という意味ではないため、数字の対象と定義を分けて読む必要があります。

投資対象はオフィスだけではない

JLLが示した2024年の全国集計では、投資額のセクター別構成比はオフィス36％、物流施設24％、ホテル19％でした。大阪圏については、2014年から2024年までの投資額に占めるホテルの割合が16％で、首都圏の6％を上回ったと説明されています。さらに大阪圏のホテル割合は2023年に28％、2024年に34％となっています。

この内訳から確認できるのは、商業用不動産投資が店舗だけを対象とした数字ではなく、オフィス、物流施設、ホテルなど複数の用途を含むことです。投資額が過去最高になった事実だけを根拠に、特定の商店街の賃料や個別テナントの出店需要まで説明することはできません。用途ごとの市場を判断する場合は、対象用途に合った賃料、空室、供給、成約などの資料を別に確かめる必要があります。

投資額の増加と賃貸市場は分けて考える

投資市場では、投資家による物件の取得や売却が集計対象になります。一方、賃貸市場で事業者が確認するのは、募集賃料、共益費、保証金、空室状況、引渡し条件、設備容量、工事の可否などです。投資額が増えた年でも、個別物件の募集条件が一律に上がるとは限りません。大型物件の取引が集中すれば、取引件数が多くなくても投資額が大きくなる可能性があります。

店舗賃料については、投資額とは別の市場資料を参照する必要があります。たとえばCBRE「関西主要マーケット店舗賃料相場 2025」は、梅田の一等地路面店舗について、募集区画が枯渇し賃料水準が上昇しつつあると記載しています。これは梅田の路面店舗に関する説明であり、大阪圏全体の店舗、事務所、倉庫へそのまま広げることはできません。希望物件を比較するときは、投資市場の概況と、対象エリア・用途の募集条件を別々に確認すると判断しやすくなります。

2024年の最高額を将来予測として使わない

JLLの資料は2025年3月31日に公開され、2024年の実績を分析したものです。同資料は、大阪圏で投資意欲がある一方、2025年は超大型物件の売り物件が少なくなり、投資額が大きく減る可能性にも触れています。投資額は買い手の意欲だけでなく、市場に売却物件が出るか、どの規模の取引が成立するかによって変わります。

したがって、2024年の1.2兆円を根拠に「現在も過去最高の勢いが続いている」「今後も投資額が増え続ける」とは判断できません。後年の状況を調べる場合は、同じ調査会社の更新資料で対象期間と集計方法をそろえて比較する必要があります。異なる会社の数字を比べるときも、対象地域、アセット区分、取引の計上時点、土地・開発案件を含むかを確認しておくと、見かけ上の差を市場変化と取り違えにくくなります。

出店・移転を検討するテナントが確認したい情報

出店や移転を検討するテナントにとって、投資額は地域全体の資金の動きを知る参考資料の一つです。ただし、物件選定では募集図面と現地の情報を優先し、月額賃料だけでなく、共益費、保証金・敷金、償却、更新条件、原状回復、指定工事、電気・給排水・ガス・空調の条件まで確認する必要があります。同じエリアでも、階数、面積、前面道路、視認性、引渡し状態、利用できる設備によって比較結果は変わります。

候補物件を比較するときは、同じ条件表を使うと差を把握しやすくなります。立地と面積だけで選ばず、毎月支払う費用、契約時に必要な費用、解約時に返還されない費用、工事区分、営業に必要な設備、営業時間や用途の制限を並べます。未確定の項目は空欄のまま判断せず、仲介会社や貸主側へ質問して回答を記録しましょう。投資市場のニュースは背景情報にとどめ、出店・移転の判断は募集資料、契約条件、現地調査で補うという切り分けが欠かせません。

出典・参考資料

• JLL「日本の不動産投資市場をけん引する大阪（関西）―2024年の商業用不動産投資額は過去最多、初の1兆円超え」2025年3月31日公開、https://www.jll.com/ja-jp/insights/osaka-leads-the-japan-real-estate-investment-market
• CBRE「関西主要マーケット店舗賃料相場 2025」2025年1月6日掲載・2026年1月6日更新、https://www.cbre.co.jp/properties/column/retail/market/romen-2025-kansai

まとめ

2024年の大阪圏の商業用不動産投資額が1.2兆円となり、JLLの観測開始以降で最高額を記録したことは確認できます。一方、この実績から店舗賃料、空室率、物件供給や将来の投資額まで一律に判断することはできません。投資市場の数字は集計範囲と用途を確認して背景情報として使い、出店・移転や募集条件の判断では、対象物件と対象エリアの最新資料を組み合わせるのが適切です。

芦屋市で店舗テナントを探すときは、立地や賃料だけで候補を絞ると、申込み後に「予定していた営業ができない」「追加工事が必要になった」と分かることがあります。物件資料を見比べる段階から、用途、設備、工事、契約条件の順に確認すると、判断のやり直しを減らせます。

飲食店・物販店・サービス店舗では、必要な設備や手続きが異なります。候補が見つかったら、募集資料に書かれていない条件も申込み前に確かめておきましょう。

最初に業種と営業方法を整理する

同じ「店舗」でも、飲食、物販、美容、診療所、教室では必要な設備や許認可が異なります。まず、提供するサービス、営業時間、来店人数、調理の有無、使用する機器、看板の希望、搬入頻度を一覧にしましょう。候補物件が見つかってから条件を考えるのではなく、譲れない条件と調整できる条件を分けておくと比較しやすくなります。

営業時間や音・においが周囲へ影響する業種では、建物の使用規則や管理上の制限も確認が必要です。募集図面に「店舗可」と記載されていても、希望する業種まで認められるとは限りません。申込み前に、貸主または管理会社から業種の承諾を得られるか確認しましょう。

用途地域と建物用途を確認する

出店できる業種や規模は、都市計画上の用途地域だけで決まるものではありません。建物の用途、区画の履歴、規模、工事内容などによって必要な確認が変わります。募集資料の記載だけで判断せず、物件所在地の用途地域と、建築確認上の用途を分けて確認することが大切です。

用途変更に該当するか、確認申請や追加工事が必要かは、建築士や所管の建築担当窓口などへの確認を要する場合があります。契約後に判明すると計画への影響が大きいため、契約前に貸主側へ資料の有無を尋ね、必要に応じて専門家へ相談しましょう。

電気・給排水・ガス・換気を内見で確認する

設備は「あるか」だけでなく、希望する営業に足りる容量かを確認します。電気は契約容量、分電盤、動力電源の有無を確認し、使用予定の機器一覧と照らし合わせます。給排水は配管の位置や口径、排水経路を確認し、厨房や洗髪台などを設置できるか検討します。

ガスを使用する場合は供給方式と容量、換気が必要な業種では排気経路と屋外への開口位置も確認します。既存設備が残っていても、正常に作動することや法令上使用できることが保証されているとは限りません。設備業者に現地を見てもらい、再利用の可否と工事費の見積りを取ると安心です。

消防・保健所などの手続きを契約前に整理する

必要な手続きは業種、施設の規模や使用方法、建物の状況などによって異なります。飲食店であれば保健所への営業許可申請、建物や使用状況によっては消防設備や届出の確認が必要です。美容所や診療所など、業種固有の基準がある場合もあります。

法令上の要件と、貸主・管理会社が定める契約上の条件は別のものです。行政上営業できる見込みがあっても、賃貸借契約で業種が認められなければ出店できません。行政窓口への事前相談と、貸主側への業種確認を並行して進めましょう。

法令・手続きの参考：国土交通省「建築確認・用途変更の対象」、厚生労働省「営業許可・届出」。実際の要否は対象区画と業種に応じて所管窓口で確認してください。

内装工事の可否と費用負担を確認する

内装工事では、壁や床だけでなく、配管、排気、電気、看板、防音、防火設備まで確認します。建物の構造や共用部との関係で工事できない場合があるため、図面と現地の両方で確認してください。工事可能な曜日・時間、指定業者の有無、工事申請の期限も工程に影響します。

貸主が行う工事、借主が発注する工事、既存設備を利用する範囲を曖昧にしたまま契約すると、追加費用や開業延期につながりかねません。見積りには本体工事だけでなく、設計、申請、撤去、廃棄、追加設備の費用も含めて検討しましょう。株式会社MIRAI FRONTでは、物件探しに加えて内装業者の紹介についても相談できます。

契約条件は月額賃料以外も比較する

物件の費用は、賃料、共益費、保証金・敷金、礼金、保証会社費用などで構成されます。金額だけでなく、契約期間、更新、解約予告期間、中途解約、賃料発生日、保証金の返還条件も確認しましょう。定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約では、期間満了時の扱いが異なるため、契約種別も重要です。

原状回復は「どこまで戻すか」を契約書と工事区分表で確認します。スケルトン返しの記載がある場合も、入居時の状態や対象範囲を写真・図面と合わせて残しておくと認識違いを防ぎやすくなります。契約条項に不明点があれば、署名前に説明を求めましょう。

芦屋市での現地確認は時間帯を変えて行う

芦屋市内でも、駅周辺、幹線道路沿い、住宅地に近い区画などで通行や周辺環境は異なります。地域全体の印象で判断せず、候補物件の前を営業時間に近い曜日・時間帯に確認しましょう。歩行者や車の流れ、視認性、駐輪・駐車のしやすさ、搬入経路、近隣店舗の営業時間を記録すると比較に役立ちます。

人通りの多さだけで良し悪しを決めず、想定客が利用しやすい動線かを見ます。雨天時や夜間の見え方、看板を設置できる位置、共用入口から区画までの導線も確認しておきましょう。

申込み前のチェックリスト

• 希望業種と営業時間について貸主の承諾を得られるか
• 用途地域・建物用途・必要な行政手続きを確認したか
• 電気、給排水、ガス、換気の容量と経路が足りるか
• 内装・看板工事の可否、区分、申請方法を確認したか
• 賃料以外の初期費用と毎月の費用を把握したか
• 契約期間、更新、解約、原状回復の条件を確認したか
• 営業に近い曜日・時間帯に現地を確認したか

よくある質問

店舗可の物件なら、どの業種でも営業できますか？

店舗可という表示だけでは判断できません。用途、建物設備、管理規則、貸主の意向、必要な許認可によって扱いが変わります。具体的な業種と営業方法を伝え、申込み前に書面で確認できる状態にしましょう。

居抜き物件なら設備はそのまま使えますか？

残置物として扱われる設備は、修理や交換が借主負担になることがあります。動作、所有者、リースの有無、撤去責任を確認し、再利用する設備は専門業者に状態を見てもらうと安心です。

内見には誰と行くとよいですか？

初回は仲介担当者と全体を確認し、候補を絞った後は内装・設備業者にも現地確認を依頼する方法があります。図面だけでは分からない配管経路や容量を確認でき、契約前に工事内容と費用を具体化しやすくなります。

まとめ

芦屋市で店舗テナントを探す際は、立地だけでなく、希望業種が認められるか、設備容量が足りるか、工事できるか、契約後にどの負担が生じるかを順番に確認しましょう。候補物件ごとに同じチェック項目を使えば、条件を比較しやすくなります。

物件選びや内装業者の手配で迷う場合は、希望業種と現在決まっている条件を整理したうえで、株式会社MIRAI FRONTへご相談ください。未確定の項目があっても、確認の進め方から整理できます。