カテゴリー: 不動産ニュース

2026年の関西オフィス市場は、都市だけでなく、調査対象となるエリアやビル規模によって見え方が変わります。三鬼商事が公表する2026年8月時点の月次データでは、大阪主要6地区の平均空室率は3.10％で前月から0.14ポイント低下し、平均募集賃料は1坪当たり13,526円で前月から115円上昇しました。本記事では、大阪は2026年8月実績、神戸・京都は三菱地所リアルエステートサービスが2026年8月21日に公開した「エリアマーケットレポート／関西」8月号を基準に、公表時点と調査対象の違いを明示しながら、移転や契約更新で確認したい点を整理しておきましょう。

最新データは調査時点と対象範囲をそろえて読みましょう

空室率や募集賃料は、調査会社によって対象エリア、ビル規模、築年数、集計方法が異なります。たとえば、三鬼商事の「大阪主要6地区」と、別の調査会社が扱う「大阪市主要3区」や「大阪市中心部のグレードAオフィス」は、同じ市場を示す指標ではありません。数値の高低だけを並べず、調査時点と対象範囲を確かめることが欠かせません。

三鬼商事の大阪データは、大阪ビジネス地区の主要6地区にある延床面積1,000坪以上の主要貸事務所ビルが対象です。空室率は総貸室面積に対する募集床面積の割合で、退去前の募集面積も含まれます。平均賃料は基準階の募集賃料を坪単価で示したもので、共益費と消費税は含まれません。個別物件の成約賃料を示す数値ではない点にも注意しましょう。

大阪市：2026年8月の平均空室率は3.10％

三鬼商事の2026年8月データでは、大阪主要6地区の平均空室率は3.10％となり、前月比で0.14ポイント低下しました。平均募集賃料は1坪当たり13,526円で、前月より115円上昇しています。8月時点では、空室率が下がる一方、募集賃料は上がる動きが確認できます。

ただし、この数値を大阪市内のすべての事務所へ当てはめることはできません。対象は延床面積1,000坪以上の主要貸事務所ビルです。中小規模ビルや郊外の物件、店舗利用を含む区画では条件が異なるため、検討中の物件と規模・立地・設備が近い募集情報を比較しましょう。

参考として、コリアーズが対象とする大阪市中心部のグレードAオフィスでは、2026年第2四半期の空室率は2.5％、平均賃料は1坪当たり19,800円と報告されています。これは8月の市場全体を示す数値ではなく、一定の立地・規模・設備水準を満たすビルに限った四半期データです。三鬼商事の8月データとは調査対象と時点が異なるため、補足資料として確認するのが適切です。

神戸市：公表時点の違いを踏まえて募集条件を確認

三菱地所リアルエステートサービスが2026年8月に公表した「エリアマーケットレポート／関西」では、神戸市のオフィス空室率は2026年に入って低下傾向と整理されています。同資料では、募集賃料が2026年2月に1坪当たり13,347円となり、資料上では2022年4月以降の最高値とされています。

この数値は2026年2月時点の集計値であり、8月の実績ではありません。大阪の8月データと同じ時点の数値として比較しないようにしましょう。また、募集賃料は実際の契約賃料を保証するものではありません。神戸で移転先を探す際は、賃料に加えて共益費、保証金、内装費、原状回復条件、空調の利用時間などを含めて候補を比べると判断しやすくなります。

京都市：都市の傾向と個別物件を分けて判断

2026年8月21日公開の関西レポートには、京都市の空室率と募集賃料の推移も掲載されています。この記事では旧5月号の記述を根拠にせず、同8月号の掲載内容を基準にしています。ただし、公表時点が8月でも、グラフに掲載された各数値の調査月がすべて8月とは限りません。大阪・神戸と同じ動きだと決めつけず、資料内の調査時点と対象範囲を確認しましょう。

京都市内でも、中心部と周辺部、駅からの距離、床面積、築年数、建物仕様によって募集条件は変わります。都市全体の集計値は候補を絞るための背景情報とし、最終判断では実際の募集図面と契約条件を確認するのがおすすめです。

移転を検討する企業が確認したい5つの項目

空室率が低下する局面では希望条件に合う候補が絞られることがありますが、市況だけを理由に契約を急ぐ必要はありません。先に社内条件を整理し、比較の基準をそろえておきましょう。

• 必要面積：座席数だけでなく、会議室、収納、来客スペース、将来の増減も整理する
• 総コスト：賃料、共益費、保証金、移転費、内装費、通信工事費を合算する
• 設備条件：電気容量、空調時間、通信回線、セキュリティ、搬入経路を確認する
• 契約日程：現契約の解約予告期間、新旧賃料が重なる期間、工事期間を逆算する
• 契約条件：中途解約、更新、原状回復、指定業者の有無を契約書案で確認する

候補が少ない場合は、入居希望日、駅距離、築年数、面積のうち、調整できる条件を決めておきましょう。譲れない条件と調整できる条件を分けると、候補が見つかったときに社内判断を進めやすくなります。

契約更新では移転費用と現契約を同じ表で比較

募集賃料が上昇していても、更新と移転のどちらが適切かは企業ごとに異なります。月額賃料だけでなく、内装工事、什器、引っ越し、原状回復、二重賃料が生じる期間、業務への影響を同じ表にまとめて比較しましょう。

賃料改定の申し入れを受けた場合は、申し入れ内容と根拠、現契約の条項、条件が近い複数の募集事例を確認します。募集事例と実際の成約条件は同一ではないため、単一の募集情報だけで結論を出さないことが大切です。

オーナーは市場指標と物件固有の条件を分ける

空室率の低下や募集賃料の上昇は参考材料ですが、個別物件の賃料を一律に引き上げられることを意味しません。入居中テナントとの契約内容、空室期間、設備、改修費、立地や規模が近い募集物件を確認したうえで条件を検討しましょう。

空室募集では、賃料だけでなく、引き渡し状態、工事区分、空調利用時間、看板の可否、入居可能時期を分かりやすく示すと、入居希望者が比較しやすくなります。市場全体の指標と物件固有の条件を分けて考えることが、過度な値上げや値下げを避ける助けになります。

まとめ

2026年8月時点の三鬼商事の月次データでは、大阪主要6地区の平均空室率は3.10％、平均募集賃料は1坪当たり13,526円でした。前月と比べて空室率は0.14ポイント低下し、募集賃料は115円上昇しています。これを大阪の最新基準データとし、神戸・京都については各資料の調査時点と対象範囲を確認して読み分ける必要があります。

移転や契約更新では、市況だけで判断せず、希望条件、総コスト、既存契約、設備、工事日程をそろえて比較しましょう。数値は掲載時点の公表値です。最新情報は各調査会社の資料と、検討中の物件の募集条件で確認してください。

出典

• 三鬼商事「オフィスマーケット」（大阪主要6地区、2026年8月時点）
• 三菱地所リアルエステートサービス「エリアマーケットレポート／関西」2026年8月号（2026年8月21日公開）
• 同レポート 2026年8月号 PDF
• コリアーズ「大阪市中心部・グレードAオフィス｜2026年第2四半期」

JLLの集計によると、2024年の大阪圏における商業用不動産投資額は1.2兆円となり、同社がデータ観測を始めた2008年以降で最高額を記録しました。ただし、この数字は投資用不動産の取引額であり、店舗や事務所の賃料、空室率、募集件数が同じ方向へ動いたことを直接示すものではありません。本記事では、投資額の内訳と集計範囲を確認したうえで、物件を借りる事業者や不動産オーナーが市況を判断するときに、投資市場の数字をどう扱えばよいか整理しておきましょう。

2024年の大阪圏の投資額は1.2兆円

JLL「日本の不動産投資市場をけん引する大阪」によると、2024年の大阪圏の商業用不動産投資額は前年比107％増の1.2兆円でした。1兆円を超えたのは初めてで、2008年の観測開始以降の最高額です。同じ資料では、2024年の日本全体の商業用不動産投資額を前年比63％増の5.5兆円とし、エリア別の構成比は首都圏56％、大阪圏22％としています。

ここでいう大阪圏は、大阪府だけではありません。JLLの図表では大阪府・兵庫県・京都府・奈良県を対象としています。また、土地の取引や開発計画への投資などは集計から除かれています。「大阪市内の店舗売買が1.2兆円あった」「関西のすべての不動産取引が増えた」という意味ではないため、数字の対象と定義を分けて読む必要があります。

投資対象はオフィスだけではない

JLLが示した2024年の全国集計では、投資額のセクター別構成比はオフィス36％、物流施設24％、ホテル19％でした。大阪圏については、2014年から2024年までの投資額に占めるホテルの割合が16％で、首都圏の6％を上回ったと説明されています。さらに大阪圏のホテル割合は2023年に28％、2024年に34％となっています。

この内訳から確認できるのは、商業用不動産投資が店舗だけを対象とした数字ではなく、オフィス、物流施設、ホテルなど複数の用途を含むことです。投資額が過去最高になった事実だけを根拠に、特定の商店街の賃料や個別テナントの出店需要まで説明することはできません。用途ごとの市場を判断する場合は、対象用途に合った賃料、空室、供給、成約などの資料を別に確かめる必要があります。

投資額の増加と賃貸市場は分けて考える

投資市場では、投資家による物件の取得や売却が集計対象になります。一方、賃貸市場で事業者が確認するのは、募集賃料、共益費、保証金、空室状況、引渡し条件、設備容量、工事の可否などです。投資額が増えた年でも、個別物件の募集条件が一律に上がるとは限りません。大型物件の取引が集中すれば、取引件数が多くなくても投資額が大きくなる可能性があります。

店舗賃料については、投資額とは別の市場資料を参照する必要があります。たとえばCBRE「関西主要マーケット店舗賃料相場 2025」は、梅田の一等地路面店舗について、募集区画が枯渇し賃料水準が上昇しつつあると記載しています。これは梅田の路面店舗に関する説明であり、大阪圏全体の店舗、事務所、倉庫へそのまま広げることはできません。希望物件を比較するときは、投資市場の概況と、対象エリア・用途の募集条件を別々に確認すると判断しやすくなります。

2024年の最高額を将来予測として使わない

JLLの資料は2025年3月31日に公開され、2024年の実績を分析したものです。同資料は、大阪圏で投資意欲がある一方、2025年は超大型物件の売り物件が少なくなり、投資額が大きく減る可能性にも触れています。投資額は買い手の意欲だけでなく、市場に売却物件が出るか、どの規模の取引が成立するかによって変わります。

したがって、2024年の1.2兆円を根拠に「現在も過去最高の勢いが続いている」「今後も投資額が増え続ける」とは判断できません。後年の状況を調べる場合は、同じ調査会社の更新資料で対象期間と集計方法をそろえて比較する必要があります。異なる会社の数字を比べるときも、対象地域、アセット区分、取引の計上時点、土地・開発案件を含むかを確認しておくと、見かけ上の差を市場変化と取り違えにくくなります。

出店・移転を検討するテナントが確認したい情報

出店や移転を検討するテナントにとって、投資額は地域全体の資金の動きを知る参考資料の一つです。ただし、物件選定では募集図面と現地の情報を優先し、月額賃料だけでなく、共益費、保証金・敷金、償却、更新条件、原状回復、指定工事、電気・給排水・ガス・空調の条件まで確認する必要があります。同じエリアでも、階数、面積、前面道路、視認性、引渡し状態、利用できる設備によって比較結果は変わります。

候補物件を比較するときは、同じ条件表を使うと差を把握しやすくなります。立地と面積だけで選ばず、毎月支払う費用、契約時に必要な費用、解約時に返還されない費用、工事区分、営業に必要な設備、営業時間や用途の制限を並べます。未確定の項目は空欄のまま判断せず、仲介会社や貸主側へ質問して回答を記録しましょう。投資市場のニュースは背景情報にとどめ、出店・移転の判断は募集資料、契約条件、現地調査で補うという切り分けが欠かせません。

出典・参考資料

• JLL「日本の不動産投資市場をけん引する大阪（関西）―2024年の商業用不動産投資額は過去最多、初の1兆円超え」2025年3月31日公開、https://www.jll.com/ja-jp/insights/osaka-leads-the-japan-real-estate-investment-market
• CBRE「関西主要マーケット店舗賃料相場 2025」2025年1月6日掲載・2026年1月6日更新、https://www.cbre.co.jp/properties/column/retail/market/romen-2025-kansai

まとめ

2024年の大阪圏の商業用不動産投資額が1.2兆円となり、JLLの観測開始以降で最高額を記録したことは確認できます。一方、この実績から店舗賃料、空室率、物件供給や将来の投資額まで一律に判断することはできません。投資市場の数字は集計範囲と用途を確認して背景情報として使い、出店・移転や募集条件の判断では、対象物件と対象エリアの最新資料を組み合わせるのが適切です。

近畿圏の大型マルチテナント型物流施設（LMT）では、2025年に過去最大の供給がありました。それでも新規需要も過去最大となり、年末時点の空室率は4.2％にとどまったとCBREが報告しています。2026年4月14日に公表された資料を基に、実績と予測を分けて、倉庫を探す企業と物件を運用するオーナーが確認したいポイントを整理しておきましょう。

2025年は40.1万坪が供給された実績

CBREによると、近畿圏のLMTでは2025年に40.1万坪が新たに供給されました。これは年ベースで過去最大です。同年の新規需要は37.5万坪となり、それまでの過去最大だった2021年の29.9万坪を25％上回りました。大量供給があった一方、空室率は4.2％で、前年からの上昇は0.5ポイントにとどまっています。

これらは、2026年4月に公表された資料で確認できる2025年の実績です。数値の詳細は、CBRE「近畿圏物流マーケット」で確認できます。

2026年・2027年は供給減少の予測

同資料では、2026年と2027年の新規供給は、それぞれ2025年の40％程度にとどまると予測されています。新規需要が引き続き旺盛であることを前提に、空室率は3％台で推移する見通しも示されています。ただし、これは2026年4月時点のCBREによる予測です。実際の供給時期、テナント需要、空室率はその後の経済状況や個別計画の進捗によって変わる可能性があります。

需要の背景は出典の範囲で捉える

CBREは、近畿圏で需要が強い背景として、インバウンド消費、製造業の国内回帰、西日本全域の物流をカバーしやすい地理的優位性を挙げています。また、輸送・配送の効率化を求めるニーズが今後も高まるとの見方を示しています。個別企業の出店や移転を、この市場データだけで説明することはできません。市場全体の傾向と、各社・各物件の事情は分けて判断する必要があります。

倉庫を探す企業が確認したいこと

空室率が低い市場でも、すべての施設が同じ条件ではありません。検討時は、賃料だけでなく、高速道路や主要幹線道路へのアクセス、車両動線、バース数、床荷重、有効天井高、電気容量、稼働時間の制限を比較するのがおすすめです。従業員の通勤手段や採用環境、配送先までの所要時間も、運営コストに影響します。

• 募集賃料、共益費、駐車場、管理費を含む総額
• 契約期間、中途解約、更新、原状回復の条件
• 入居可能日と内装・設備工事に必要な期間
• 大型車の進入、待機、荷さばきに関する運用条件
• 将来の増床や拠点再編へ対応できる余地

市場予測だけで契約時期を決めず、候補物件の最新募集条件と現地の運用条件を募集元へ確認しましょう。

オーナーが確認したいこと

供給が減る予測だけを理由に、賃料上昇や早期成約を前提とするのは避けた方が安心です。物件の立地、築年、設備仕様、区画面積、車両動線などによって競争力は異なります。周辺の募集中物件と比較し、問い合わせ数、内見数、申込に至らない理由を確認したうえで、賃料と募集条件を見直すのがおすすめです。

設備更新や区画変更を検討する場合は、想定する業種の需要を確認し、工事費と賃料収入の改善見込みを比較しましょう。市場全体の空室率と、個別物件の成約可能性は同じではありません。

出典・参考資料

• 発表主体：CBRE Japan／資料名：近畿圏物流マーケット―旺盛な需要の背景と今後の見通し―／公開日：2026年4月14日／公式ページ

まとめ

2025年の近畿圏LMT市場では、過去最大の40.1万坪が供給された一方、新規需要も37.5万坪と過去最大になり、空室率は4.2％でした。2026年と2027年は供給が2025年の40％程度に減り、空室率は3％台で推移するとの予測が示されています。実績と予測を混同せず、テナントは候補物件の最新条件を、オーナーは個別物件の反響と競合状況を確認しながら判断しましょう。

掲載内容は2026年8月30日時点で確認した公開資料に基づきます。市場予測や募集条件は変わる可能性があります。最新情報は資料の発表主体、貸主、募集元へご確認ください。個別の契約判断では、対象物件の最新条件を優先してください。