居抜き店舗は、前の使用者が残した内装や設備を引き継げる物件です。ただし、設備が残っているだけで工事費や移転期間が必ず減るわけではありません。設備の所有者、使用可否、修理・撤去費、退去時の原状回復を確認しないまま契約すると、スケルトン物件より総額が大きくなる場合もあります。
伊丹市で店舗移転を進める際は、物件の賃貸借契約と造作譲渡の条件を分け、電気・ガス・給排水・排気などを予定業種に照らして確認します。現在の店舗の解約予告、新店舗の審査・工事・許認可も一つの工程表にまとめることが重要です。
居抜き店舗とスケルトン物件の違い
居抜き店舗は内装、厨房、空調、照明、看板などが残っている状態の物件です。使える設備を引き継げれば、新設工事の一部を減らせる可能性があります。一方で、中古設備の故障、前業態と新業態の違い、容量不足、撤去費が発生することがあります。
スケルトン物件は、内装や設備が撤去された状態から計画する物件です。設計の自由度は比較的高い一方、設備・内装工事の範囲が広くなります。
比較するときは「居抜きかスケルトンか」だけで決めず、取得費、改修費、撤去費、許認可対応、開店までの賃料、退去時の原状回復費を含む総額で判断します。
造作譲渡契約と賃貸借契約は別に確認する
居抜きでは、前使用者から内装や設備を取得する造作譲渡と、貸主から物件を借りる賃貸借契約が別に進むことがあります。造作譲渡費を支払っても、貸主の審査や業種承諾が得られなければ入居できません。
契約前に、次の点を書面で整理しておきましょう。
- 賃貸借契約が成立しない場合に造作譲渡契約をどう扱うか
- 造作代金の支払時期と返金条件
- 譲渡対象の品名、型番、数量、所有者
- リース品、貸主設備、前使用者の所有物、残置物の区分
- 引渡しまでに故障・撤去・欠品があった場合の扱い
- 消費税、撤去費、廃棄費の負担
写真だけでなく設備一覧を作成し、賃貸借契約、造作譲渡契約、引渡確認書の内容が一致しているか確認します。
残置設備の所有権と故障時の負担
店舗内にある設備がすべて貸主の修繕対象とは限りません。貸主設備、造作譲渡品、所有者が権利を放棄した残置物では、修理・交換・撤去の負担が異なることがあります。
厨房機器、空調、給湯器、換気設備、照明、看板、什器ごとに、所有者と故障時の負担を確認します。通電・通水できるものは動作を確認し、製造年、型番、修理履歴、保証、取扱説明書も調べます。確認できない設備は「使える」と見込まず、交換または撤去の見積りも用意します。
貸主の承諾と業種制限を先に確認する
募集図面に「店舗可」と記載されていても、すべての業種が認められるとは限りません。飲食の種類、火気、臭気、煙、音、営業時間、酒類提供、看板、ごみ置場、搬入経路などに条件が付く場合があります。
申込み前に、具体的な営業内容を貸主・管理者へ伝えます。口頭の回答だけで進めず、許可された業種、営業時間、工事範囲、看板条件を申込書や契約書へ反映できるか確認します。
移転先の設備と容量を内見で確認する
既存設備の有無だけでなく、新店舗の計画に足りるかを確認します。
- 電気の契約容量、分電盤、動力電源
- ガスの種類と容量、メーター、配管
- 給水・排水の口径、排水経路、グリストラップ
- 排気経路、換気量、屋外への排出位置
- 空調能力と室外機の位置
- 防水区画、床荷重、搬入口、避難経路
- 消防用設備と増設の必要性
伊丹市消防局は、テナントの入居・入替えや改修工事を行う場合、事前相談と必要な届出を案内しています。用途変更の規模によって建築確認が不要でも消防法上の対応が必要になる場合があるため、工事契約前に相談します。飲食店など食品を扱う営業は、伊丹市を所管する伊丹健康福祉事務所にも施設計画を確認します。
現店舗の解約予告と移転日程を合わせる
現在の店舗と移転先の契約を別々に考えると、営業休止や二重賃料が想定より長くなることがあります。次の工程を一枚にまとめます。
- 現店舗の解約予告期限を確認する
- 移転先の申込み、審査、貸主の業種承諾を得る
- 設備調査と工事見積りを行う
- 賃貸借・造作譲渡の条件を確定する
- 消防、保健所等へ事前相談する
- 工事、検査、許認可、引渡しの日程を確定する
- 現店舗の原状回復と明渡しを行う
鍵の引渡し前にできる調査と、契約後でなければ行えない工事を区別します。審査前に広告、工事発注、移転告知を確定しないこともリスク管理になります。
初期費用と造作譲渡費用を分けて見積もる
費用は少なくとも次の区分に分けます。
- 保証金・敷金、礼金、前払い賃料、仲介手数料、保証会社費用
- 造作譲渡代金
- 設備の点検、修理、交換、撤去、廃棄
- 内装、看板、電気、ガス、給排水、排気工事
- 許認可、設計、検査に関する費用
- 移転告知、什器、在庫、引越し費用
- 現店舗と新店舗の賃料が重なる期間の費用
- 現店舗と新店舗の原状回復費
居抜きによる削減額を先に決めず、スケルトンから新設する案と同じ条件で比較します。
原状回復条件は入居時に決める
居抜きで借りても、退去時に居抜き状態で返せるとは限りません。スケルトン返し、設備撤去、指定業者による工事などの特約があれば、費用と期間へ大きく影響します。
引渡し状態を設備一覧と写真で記録し、どこまでが契約時の原状かを確認します。改装部分を退去時に残せるか、撤去するかも貸主の書面承諾を得ます。
契約前チェックリスト
- 希望業種と営業時間について貸主の承諾がある
- 造作譲渡と賃貸借の成立条件が連動している
- 設備の所有者、状態、修理・撤去負担が分かる
- リース品と譲渡対象外品を除外している
- 電気・ガス・給排水・排気・空調の容量を確認した
- 工事範囲と共用部工事について承諾を得ている
- 消防、保健所等へ必要な事前相談を行った
- 原状回復範囲と明渡し状態を確認した
- 現店舗の解約予告と移転工程を整理した
- 総費用と予備費を比較した
よくある質問
Q居抜きなら工事費は必ず安くなりますか？
必ず安くなるとは限りません。設備の故障、容量不足、業態変更、撤去、原状回復によって追加費用が生じます。使用できる設備を点検し、居抜き案と新設案の総額を比較してください。
Q造作譲渡代金を払えば入居できますか？
造作譲渡と貸主との賃貸借契約は別です。貸主の審査と業種承諾を得られなければ入居できないため、支払時期や解除条件を確認します。
Q前の店舗の営業許可を引き継げますか？
前使用者の許可をそのまま使えるとは限りません。営業内容と施設計画を管轄窓口へ示し、新規申請・届出・承継手続のどれが必要か確認してください。
まとめ
伊丹市で居抜き店舗へ移転する際は、残っている設備の多さより、権利関係、使用可否、追加工事、原状回復を確認することが重要です。造作譲渡と賃貸借契約を分け、貸主、消防、保健所等への確認を工事発注前に行いましょう。
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